表面利回りの限界

よく土地の有効活用という言葉を聞きます。土地の有効活用という名のもとで行われる提案には初期投資の中に土地に値段が入っていないのが一般的です。なぜなら、利回りが極端に低くなってしまうからです。これが従来から使われている表面利回りの限界です。一般の投資の世界で通用しない数字で評価するので、数字の大きさだけしか説得する材料が無いからです。投資をすべきかどうかを判断するとき、可能である全てを考慮しなければいけません。当然、持っている土地を売って、他の投資の資金とすることも考慮すべきです。以下、当社がプロデュースしている実際の案件を基に説明していきたいと思います。

金融利回りと比較できなければ無意味

当社が手がけているもので、老人向け小規模多機能施設の建設・運営案件があります。非常に単純な例なので、これを基に説明したいと思います。

表面利回りは　７００万円÷６０００万円＝11．７％

最終年度に投資額を清算

収益還元法での評価でも単年度の評価指標があります。
ＦＣＲという物件価格に対する収益率と、ＣｏｎＣという自己資金に対する収益率です。
この場合、物件価格は、建設費＋土地評価額、自己資金は土地評価額になります。

ＦＣＲ＝７００万円÷１３０００万円＝５．４％
ＣｏｎＣ＝（７００万円−３９８万円）÷７０００万円＝４．３％

ＦＣＲは物件の収益力を示しており、ＣｏｎＣは投資家の収益率を示しています。
次に、複利利回りの評価を行います。収益還元法で考えると、この場合の投下資本額は土地評価額の７０００万円です。毎年のリターンは実際に投資家の手元にくるキャッシュフロー７００万円−３９８万円＝３０２万円です。５年後に売却します。このときローンも一括返済します。このように、最終年度で投資に関わる全てを精算するのです。５年後の一括返済額は４８１３万円です。５年後の売却価格は１２５００万円とします。模式的に書くと以下のようになります。

この投資の複利利回りＩＲＲは６．１％となります。なぜこのような計算を行うのかについては、紙面の都合上割愛させて頂きます。興味のある方は ＩＲＥＭ　ＪＡＰＡＮ の研修を受けて頂ければ詳細に理解することが出来ます。

他の投資と比較により評価

ここで始めて、他の投資と比較できる数字が出てきました。今回の投資は２０年間の借り上げ保証が付いており、内容も小規模多機能施設なので比較的安全性が高い投資と考えられます。ですから、比較対象も比較的安全性が高いものを選びます。当社は投資信託の販売も行っていますので、投資信託と比較してみましょう。投資信託には、カントリーリスク・為替リスク等を低減するために、世界中の債権・ファンドに投資する、いわゆるグローバルファンドというものがあります。この商品は長期保有すると比較的安全性が高いといわれています。不動産投資と比較するには良い商品です。その中でも最も安全性の高い商品は全額債権に投資するものです。国内債券５０％国外債権５０％の商品の５年保有の過去２０年間の実績の複利利回りは平均５．８％（最大１０．８％、最低１．８％）
この商品と比較すると、今回の投資は安全性の面でファンド投資よりもすぐれているので、良い投資であると考えられます。

不動産投資が聖域の時代は終わった

このように、収益還元法評価をすることによって、金融商品を含めた大きな投資の世界の中で評価が出来るようになります。これからは投資の時代です。不動産投資が他の金融商品と違う聖域であった時代は終わりました。是非皆さんこれを機会に収益還元法の勉強をして頂きたいと思います。収益還元法について、もっと知識が欲しい方は、繰り返しになりますが、 ＩＲＥＭ　ＪＡＰＡＮ の研修にご参加ください。